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< 华>;￥<研>;￥<中>;￥<商>;￥<研>;￥<究>;￥<院>; 报告编号: 338822
文-本-版: 价格 6500 人 民 币（文本版）
电-子-版: 价格 6800元 人 民 币（电子版）
文+电=版: 价格 7000元 人 民 币（全套版）
撰写单位: <北京华研中商研究院>; 研究方向: 市场调查报告
出版日期: （研究院）新出版---发布
交付时间: 1个工作日内
交付方式: 特快专递 . 顺丰速递
联-系-人: 成莉莉 （经理）
报告目录
---章 城市发展---趋势分析26
---节 城市开发---思维分析26
一、导入---视野：重新衡量国际城市26
二、城市---纬度：智慧、协同与包容36
三、城市战略---：生态经济城市38
四、城市经济---：跨越资本驱动时代38
五、城市社会---：幸福定义国际城市新---40
六、城市文化---：发挥---能力的---作用41
七、城市生态---：如何充分释放低碳发展成果42
八、城市治理---：城市交通的全面解决方案44
九、城市空间---：多重空间的---响应45
第二节 ---型城市建设的基本模式47
一、工业------型模式47
二、服务------型模式47
三、文化------型模式47
四、科技------型模式48
第三节 ---型城市建设模式48
一、深圳模式48
二、上海模式49
三、大连模式49
四、合肥模式50
第二章 城镇化发展形势分析52
---节 城镇化发展进程52
一、的城镇化进程分析52
二、城市规模增长情况53
三、重点城市经济指标54
四、各地区城市建设情况54
五、主要城市
六、城镇化对---的贡献57
第二节 城镇化发展的分析59
一、城镇化的内涵界定59
二、城镇化评价指标体系60
三、城镇化评定分析62
（一）主要城市城镇化现状62
（二）城镇化评分指标情况71
第三节 城镇化产生的问题分析81
一、城镇化建设特征分析81
二、城镇化建设误区分析82
三、城镇化模式困境分析83
（一）城市区域发展失衡83
（二）城市规模失衡84
（三）城市功能定位缺失84
（四）资源环境问题---85
（五）城市治理能力滞后85
第四节 新型城镇化战略---86
一、新型城镇化要旨分析86
二、新型城镇化特点和要求87
三、新型城镇化的---方向89
四、新型城镇化的推动措施90
五、新型城镇化改革突破口91
（一）土地流转改革分析91
（二）户籍制度改革分析92
（三）城市
（四）新型城镇化利益分配---95
城市更新——中外城市更新运动发展96
第三章 城市更新内涵理念分析96
---节 城市更新的基本概念96
一、城市更新概念的内涵96
二、城市更新的主要内容97
三、城市更新的目的98
四、城市更新的分类98
第二节 城市更新的起源101
一、城市更新的背景与发展阶段101
二、城市更新的理论基础102
三、城市更新兴起的原因及背景102
第四章 中外城市更新运动与理论演化107
---节 西方的城市更新运动及其理论107
一、西方的城市更新运动107
二、西方城市更新理论阶段109
三、西方城市更新的理论综述110
（一）形体规划思想是城市更新的基础理论110
（二）“人本思想”是城市更新的主要理论依据110
（三）可持续发展思想逐渐深入人心113
（四）住宅更新时城市更新的重要研究对象114
第二节 城市更新运动及其理论119
一、城市更新运动119
（一）城市更新的宏观背景119
（二）城市更新的发展历程121
（三）城市发展的历史断裂123
二、城市更新存在的问题125
三、城市更新的研究综述127
第三节 中西城市更新的比较130
一、中西方城市更新背景比较130
二、中西城市的更新差异分析135
（一）社会经济环境的差异135
（二）城市化进程的差异135
（三）社会协调机制的差异136
（四）城市更新措施的差异136
三、西方经验对城市更新的启示137
第五章 国外城市更新案例与实证研究139
---节 英美城市更新的发展历程及特点139
一、英国城市更新的发展历程139
二、美国城市更新的发展历程140
三、英美城市更新的发展特点141
四、英美城市更新存在的问题142
五、英美城市更新的发展趋势144
第二节 英国城市更新案例145
一、伦敦的城市更新模式145
二、布林德利地区的城市更新150
三、伦敦道克兰地区的城市更新160
第三节 法国巴约纳的旧城改造164
一、巴约纳的旧城改造成功范例164
二、巴约纳旧城改造的目标与任务165
第四节 东京城市更新与古都风貌166
一、二次战后东京的旧城改造166
二、旧城改造中东京古都风貌的保护169
第五节 西方城市更新对城市更新的启示171
一、合理利用房地产企业资本171
二、鼓励房地产企业进行社区综合开发177
三、充分发挥房地产企业的作用178
四、充分利用大房地产企业的开发能力178
五、抑制房地产企业在开发中的盲目性179
城市更新——城市更新改造要点和运作模式180
第六章 城市更新与城市发展研究180
---节 城市更新与旧城保护180
一、城市更新中旧城保护是一大难题180
二、对旧城历史文化遗产保护的原则181
（一）原真性181
（二）整体性181
（三）可读性181
（四）可持续性181
第二节 城市更新与土地置换182
一、土地置换与城市更新的关系182
二、土地置换在城市更新中的重要作用182
（一）是土地集约---利用的重要途径182
（二）促进城市功能和空间结构的更新183
（三）为城市更新提供资本支持184
（四）调控土地市场为城市发展预留空间185
四、城市更新中土地置换的几种思路187
（一）加强城市规划的指导调控187
（二）实现城市土地市场化运营188
（三）加强土地置换的灵活性188
（四）改变传统用地定性模式188
（五）定量控制指标适当变更188
（六）引导---项目的置换188
（七）结合城市更新，进行竖向和平面置换189
第三节 城市更新与生态环境189
一、城市更新对城市生态环境的影响189
（一）自然环境189
（二）生态景观189
（三）文化环境190
二、城市更新与城市生态建设的关系190
三、城市更新中---城市生态的几个措施191
第四节 城市更新与房地产开发193
一、旧城改造的动力在房地产开发193
二、房地产开发与旧城改造共赢193
三、成功的旧城改造开发模式194
四、打造可持续发展的繁荣城区197
第五节 城市更新与社会网络198
一、社会网络的涵义及其意义198
二、传统城市更新对社会网络的影响199
三、社会网络保存和发展的城市更新有效形式200
第六节 城市更新与公众参与202
一、公众参与对旧城更新的意义202
二、城市更新中公众参与现状205
三、加强公众参与的思路206
第七节 城市更新与---产业208
一、---产业在城市更新的实践208
二、城市更新存在的问题209
三、---产业在城市更新中的进一步思考211
四、从经营城市走向---城市是城市发展的新趋势214
第七章 城市更新的运作模式与支持系统216
---节 城市更新的运作模式216
一、树立“经营城市”---216
二、创建经营城市的新体制217
三、发挥
四、采用市场化运作的新途径220
第二节 城市更新的保障机制224
一、城市更新的土地利用运作机制224
二、城市更新项目的社会评价机制225
三、城市更新与住房保障的联动机制226
第三节 城市更新的综合支持系统226
一、建立综合支持系统应遵循的原则226
二、建立综合支持系统的---内容228
城市更新——项目开发运作233
第八章 城市更新利益相关体分析233
---节 城市更新利益相关方构成233
一、城市更新相关方利益诉求233
二、城市更新利益相关体拆赔分工233
第二节 城市更新中利益相关方困难分析234
一、工程进度缓慢234
二、利润被拉低234
三、产权确权困境234
四、法律难题234
五、赔偿安置234
六、容积率235
第三节 利益相关体市场化运作模式对比235
一、
（一）模式特点235
（二）运作流程236
（三）---——三亚时代海岸237
（四）模式优劣势评价237
二、开发商+社区238
（一）模式特点238
（二）运作流程238
（三）---——绿景新美域238
（四）模式优劣势评价239
三、
（一）模式特点239
（二）运作流程240
（三）---——金地岗厦240
（四）---——京基蔡屋围243
（五）模式优劣势评价245
四、三方合作关系建立分析246
（一）三方各自目标246
（二）三方合作关系建立关键点246
（三）三方合作主要分工247
第九章 城市更新项目开发运作要点248
---节 城市更新项目248
一、城市更新项目价值链条248
二、城市更新土地运营阶段249
（一）前期准备249
（二）---实施250
（三）开发实施250
第二节 城市更新主要的运作模式对比251
一、城市发展基金模式251
二、mut模式251
三、sur模式251
四、idp模式252
第三节 项目盈利模式优劣势对比252
一、城投自主进行一级开发252
（一）模式运作流程252
（二）模式利弊分析253
二、城投寻求合作开发，并约定---率253
（一）模式运作流程253
（二）模式利弊分析254
三、城投谋求---合作开发，并按股分红254
（一）模式运作流程254
（二）模式利弊分析255
四、城投取地自主进行二级开发255
（一）模式运作流程255
（二）模式利弊分析256
五、城投取地转让变现257
（一）模式运作流程257
（二）模式利弊分析257
六、合作取地进行二级开发258
（一）模式运作流程258
（二）模式利弊分析258
七、bot项目转让258
（一）模式运作流程258
（二）模式利弊分析259
八、总结259
第十章 城中村改造策略及模式分析260
---节 城中村的形成与改造260
一、城中村的产生260
二、城中村土地产权分析261
（一）城中村土地所有权现状261
（二）城中村土地使用权现状262
三、城中村改造的
（一）---城市形象的政绩动力262
（二）日趋重要的社会维稳考虑263
（三）城中城改造的利益驱动264
四、城中村改造对房地产的影响266
（一）对房地产市场供给的影响266
（二）对房地产市场需求的影响266
（三）对房地产价格走势的影响267
第二节 城中村改造难点分析268
一、城中村规划难点分析268
二、城中村产权难点分析268
三、城中村---难点268
四、城中村---补偿难点269
五、城中村土地供应难点269
六、城中村思想观念难点269
第三节 城中村改造---补偿模式分析270
一、补偿方式分析270
（一）货币补偿方式分析270
（二）产权调换方式分析270
二、安置方式分析270
（一）就地安置方式分析270
（二）异地安置方式分析271
第四节 城中村公共设施开发运营模式271
一、工程项目
二、村民投资参股经营模式271
三、pfi (私人主动
四、分阶段的建设时序控制273
第十一章 全国旧城改造重点案例分析275
---节 “新天地”项目案例分析275
一、项目地块特征275
二、项目开发特点275
三、项目开发成本275
四、项目整体策略275
（一）项目定位275
（二）项目规划理念276
（三）项目整体框架276
五、“新天地”项目营销艺术276
六、“新天地”项目成功效应277
第二节 中远两湾城项目案例分析278
一、项目地块特征278
二、项目开发特点278
三、项目开发成本278
四、项目整体规划278
五、项目开发策略281
六、项目经济评价282
第三节 江南新苑项目案例分析282
一、项目地块特征282
二、项目开发特点283
三、项目设计分析283
四、项目整体规划283
五、物业经营统筹284
六、项目事件营销284
第四节 金色夏威夷项目案例分析284
一、项目地块特征284
二、项目整体策略285
三、商业项目策略285
四、写字楼的策略286
五、公寓策略分析287
六、成功策略---287
城市更新——全国重点城市更新规划及实例289
第十二章 深圳市城市更新特征及投资机会研究289
---节 深圳市社会经济环境分析289
一、深圳---发展情况289
二、深圳城市建设主要指标290
三、深圳城市人口增长情况291
四、深圳市土地供应成交分析291
五、深圳房地产市场发展现状292
第二节 深圳市城市发展战略规划297
一、深圳城市发展定位297
二、深圳市各区域定位298
三、深圳城市发展目标299
四、深圳城市发展政策指引300
五、深圳城市发展布局306
（一）建设用地平衡表306
（二）深圳交通体系图307
（三）居住用地布局307
（四）公共设施布局308
（五）商业设施布局311
第三节 深圳市城市更新政策及规划312
一、深圳城市更新总体规划312
二、<深圳市城市更新办法>313
三、<深圳市城市更新办法实施细则>323
（一）城市更新办法总则323
（二）城市更新规划与计划324
（三）综合整治类城市更新327
（四）功能改变类城市更新328
（五）拆除重建类城市更新330
四、深圳城市更新单元规划制定计划申报指引344
（一）城市更新单元拟订的基本条件344
（二）城市更新单元拟订的拟定标准345
（三）城市更新单元规划制定计划的申报346
（四）城市更新单元规划制定计划申请书349
第四节 深圳市城市更新房地产企业机会分析352
一、深圳城市更新项目发展历程352
二、深圳城市更新近期重点地区352
三、深圳城市更新启动项目大全353
四、深圳城市更新市场竞争形势355
五、深圳城市更新项目成功范例356
第十三章 广州市城市更新特征及投资机会研究362
---节 广州市社会经济环境分析362
一、广州---发展情况362
二、广州城市建设主要指标363
三、广州城市人口增长情况365
四、广州市土地供应成交分析365
五、广州房地产市场发展现状366
第二节 广州市城市发展战略规划367
一、广州城市发展定位367
二、广州市各区域定位368
三、广州城市发展目标372
四、广州城市发展政策指引373
五、广州城市发展布局373
（一）土地利用总体格局373
（二）广州交通体系图374
（三）居住用地布局375
（四）公共设施布局378
（五）商业设施布局381
第三节 广州市城市更新政策及规划383
一、<广州市旧城更新改造规划纲要>383
二、<关于加快推进“三旧”改造--->403
三、<国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见>423
四、广州市“三旧”改造工作流程428
（一）广州城中村全面改造工作流程428
（二）广州旧厂房全面改造工作流程436
（三）广州旧村全面改造的工作流程443
第四节 广州市城市更新房地产企业机会分析447
一、广州城市更新项目发展历程447
二、广州城市更新近期重点地区448
三、广州城市更新启动项目大全451
四、城市更新对开发商企业影响452
五、广州城市更新项目成功范例453
第十四章 北京市城市更新特征及投资机会研究455
---节 北京市社会经济环境分析455
一、北京---发展情况455
二、北京城市建设主要指标456
三、北京城市人口增长情况457
四、北京市土地供应成交分析457
五、北京房地产市场发展现状459
第二节 北京市城市发展战略规划460
一、北京城市发展定位460
二、北京市各区域定位461
三、北京城市发展目标463
四、北京城市发展布局463
（一）城市空间布局463
（二）北京交通体系468
（三）公共设施布局476
第三节 北京市城市更新政策及规划480
一、关于加强北京旧城保护和---居民住房工作有关问题的通知480
二、北京市加快城市危旧房改造实施办法484
三、关于进一步加快城市危旧房改造若干问题的报告488
四、北京市旧城区改建房屋征收实施意见491
五、北京市旧城区改造的相关政策法规495
六、北京城市更新的主要运作模式499
（一）“---改造”模式499
（二）“院落微循环改造”模式499
（三）“
（四）“街巷胡同整治”模式500
（五）“居民自主小规模改造”模式500
第四节 北京市城市更新房地产企业机会分析500
一、北京城市更新项目发展历程500
二、北京市棚户区改造工程情况502
三、北京市城市更新中城市功能提升与环境整治情况503
四、北京旧城区居住建筑改造的新趋势506
五、北京城市更新项目成功范例508
第十五章 上海市城市更新特征及投资机会研究510
---节 上海市社会经济环境分析510
一、上海---发展情况510
二、上海城市建设主要指标510
三、上海城市人口增长情况510
四、上海市土地供应成交分析511
五、上海房地产市场发展现状511
第二节 上海市城市发展战略规划515
一、上海城市发展定位515
二、上海市各区域定位515
三、上海城市发展目标517
四、上海城市发展政策指引518
五、上海城市发展布局518
（一）都市功能优化区518
（二）都市发展新区519
（三）新型城市化地区519
（四）综合生态发展区519
（五）---开发区域519
（六）禁止开发区域520
第三节 上海市城市更新政策及规划520
一、<上海市城市房屋---管理实施细则>520
二、上海“---”旧城改造目标任务538
三、加快推进“---”旧区改造若干问题的意见538
四、上海市旧区改造“---”发展规划540
第四节 上海市城市更新房地产企业机会分析542
一、上海城市更新项目发展历程542
二、上海市城市更新的方式分析543
三、黄浦区---重点旧区改造项目544
四、上海城市更新新模式探索545
第五节 上海城市更新改造案例546
一、黄浦江两岸更新改造546
（一）世博会园区改造546
（二）外滩地区改造547
二、城市工业园更新改造547
（一）上海钢铁十厂改造547
（二）上海啤酒厂改造547
（三）m50艺术画廊区548
（四）1933老场坊548
（五）“8号桥”548
（六）田子坊548
第十六章 武汉市城市更新特征及投资机会研究549
---节 武汉市社会经济环境分析549
一、武汉---发展情况549
二、武汉城市建设主要指标549
三、武汉城市人口增长情况550
四、武汉市土地供应成交分析550
五、武汉房地产市场发展现状550
第二节 武汉市城市发展战略规划552
一、武汉城市发展定位552
二、武汉市各区域定位552
三、武汉城市发展目标555
四、武汉城市发展布局556
（一）工业用地布局556
（二）武汉交通体系557
（三）居住用地布局558
（四）公共设施布局559
（五）商业设施布局559
第三节 武汉市城市更新政策及规划560
一、<关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知>560
二、武汉城市更新区块规划564
第四节 武汉市城市更新房地产企业机会分析566
一、武汉老工业城更新典型模式566
二、武汉城市更新近期重点地区569
三、武汉城市更新启动重点项目572
四、武汉城市更新市场竞争形势573
五、武汉老工业城更新改造总结573
城市更新——城市更新项目区块推广及招商策略577
第十七章 城市更新项目定位策略577
---节 城市更新项目发展策略577
一、区域发展配合整体规划577
二、打造城市形象，创立区域品牌577
三、保留传统文化，传承历史文明577
四、市场为导向，建设新商业中心578
五、整合多种资源，促进旅游业发展578
第二节 城市更新项目区域战略定位578
一、定位依据578
二、战略定位581
三、定位描述581
四、实现方式582
五、效益评估583
第三节 区域形象定位583
一、定位思路583
二、形象因素584
三、定位阐述584
第四节 城市功能与产业设置原则585
一、区域特色原则585
二、适当多样化原则585
三、相对集中原则586
四、互补发展原则586
第五节 区域城市功能与产业结构定位586
一、可发展的功能与产业586
二、功能与产业配置588
（一）基础功能588
（二）---功能589
（三）相关功能589
第十八章 城市更新项目整体包装及推广策略591
---节 招商引资策略591
一、总体策略591
二、策略具体分解591
（一）规划为本、配套先行591
（二）---环境、以地招商591
（三）外引内联、项目促建592
（四）动开发、板块出世592
三、招商操作要点592
第二节 整体包装策略593
一、总体形象策略593
二、历史文化概念包装建议594
三、商业概念包装建议594
四、现场包装建议595
五、项目宣传及推广595
第三节 招商引资模式设计599
一、招商项目设定599
二、招商方式设定600
（一）传统招商引资方式600
（二）现代主要招商引资方式600
（三）本项目主要的招商方式601
三、招商政策措施设定602
四、招商形象展示设定603
五、招商引资计划603
（一）招商客户目标锁定603
（二）招商区域目标锁定604
（三）招商引资步骤604
第四节 项目招商应注意的几大问题605
一、招商引资
二、“政策优惠”不如---606
三、招商引资要有所选择606
四、关注引资新变化607
第十九章 城市更新项目经济模型研究608
---节 项目地块地价估算608
一、基准地价608
二、项目地块价格修正609
三、项目收入与投入610
第二节 项目价差612
第三节 项目的风险612
第四节 项目收益总结613
图表目录
图表 1 gawc 城市等级前 50 位城市27
图表 2 gawc城市---(2000~2010年)变化超过5个位次的城市28
图表 3 2thinknow---“全球---城市”前50位30
图表 4 ---资本枢纽和---中心功能的国际城市体系---31
图表 5 2018年全国各省城镇化水平53
图表 6 2018年全年全国各省（市区）生产总值对比表（亿元，%）54
图表 7 城镇化指数分地区直方图63
图表 8 分地区、分规模城镇化指数统计63
图表 9 城镇化指数分规模直方图64
图表 10 地级及以上城市城镇化指数前20位和后20位情况65
图表 11 城镇化率与城镇化指数的关系67
图表 12 地级及以上城市城镇化水平前20位和后20位情况68
图表 13 ---城市---位和后10位情况（共28个）69
图表 14 大城市---位和后10位情况（共31个）70
图表 15 大城市---位和后10位情况（共87个）70
图表 16 中等城市---位和后10位情况（共112个）71
图表 17 小城市---位和后10位情况（共28个）71
图表 18 人均gdp与城镇化指数的关系72
图表 19 城市人均gdp与城镇化指数关系72
图表 20 城镇居民人均---与城镇化指数的关系73
图表 21 城镇居民人均---与城镇化指数关系73
图表 22 预算内人均---与城镇化指数的关系74
图表 23 预算内人均---与城镇化指数关系74
图表 24 非农产业产值比重与城镇化指数的关系75
图表 25 非农产业产值比重与城镇化指数比较75
图表 26 城镇居民恩格尔系数与城镇化指数的关系76
图表 27 恩格尔系数与城镇化指数比较76
图表 28 城镇登记失业人员比重与城镇化指数的关系77
图表 29 城镇登记失业人员比重与城镇化指数比较77
图表 30 市辖区人均教育支出与城镇化指数的关系78
图表 31 人均财政教育支出与城镇化指数比较78
图表 32 建成区绿化覆盖率与城镇化指数的关系79
图表 33 建成区绿化覆盖率与城镇化指数排序79
图表 34 亿元gdp---排放量与城镇化指数的关系80
图表 35 单位gdp的so2排放量与城镇化指数比较80
图表 36 城乡居民收入比与城镇化指数的关系81
图表 37 城乡居民收入比与城镇化指数比较81
图表 38 当前城市更新面临的主要问题126
图表 39 国内有关城市更新的主要学术交流、技术政策的探讨与---产出128
图表 40
图表 41 ---——三亚时代海岸237
图表 42 开发商+社区运作流程238
图表 43
图表 44 城市更新项目价值链248
图表 45 前期准备工作流程249
图表 46 ---实施阶段工作流程250
图表 47 开发实施阶段工作流程250
图表 48 城市发展基金模式 模式251
图表 49 idp模式252
图表 50 城投自主进行一级开发模式运作流程252
图表 51 城投自主进行一级开发模式评价253
图表 52 城投寻求合作开发，并约定---率模式运作流程253
图表 53 城投自主进行
图表 54 城投谋求---合作开发，并按股分红模式运作流程254
图表 55 ---合作进行一级开发的模式分析255
图表 56 城投取地自主进行二级开发模式运作流程255
图表 57 城投取地转让变现模式运作流程257
图表 58 合作取地进行二级开发模式运作流程258
图表 59 深圳建设用地平衡表306
图表 60 深圳交通体系图307
图表 61 深圳市旧改重点项目统计表357
图表 62 2018年广州土地招拍挂成交情况365
图表 63 北京市商品房销售面积同比增速460
图表 64 2018年上海市房地产开发投资情况512
图表 65 2018年上海市房屋新开工和竣工情况513
图表 66 2018年上海市房地产企业本年---资金情况513
图表 67 2018年上海市新建商品房销售情况514
图表 68 2018年上海市存量住宅月度成交情况515
图表 69 2018年武汉楼市成交总体情况及结构551
图表 70 2018年武汉新建商品住宅量价情况551
图表 71天津老城厢旧城改造项目前期广告宣传品制作及投放费用预算598
图表 72 天津市中心城区基准地价统计608
图表 73 天津市老城厢项目容积率修正系数表609
图表 74 天津市老城厢旧城改造项目可出让用地的修正价格610
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